Postavite ločnico med svojimi željami in realnimi potrebami. Slednje so običajno bistveno manjše in če to prepoznate že v fazi načrtovanja novogradnje, bo hiša bolj usklajena s potrebami, precej manjša, prej končana, cenejša. Ta življenjski projekt vas bo stal najmanj 120.000–150.000 €. Razmislite tudi, ali potrebujete kletno etažo (sploh na ravnem terenu, kjer je problem odvodnjavanja) in čemu bi služila. Pogosto investitorji pozabijo, da tudi kvadratni meter kletne etaže na ključ stane najmanj 1.000 €.
Osnovno pravilo za gradnjo v lastni režiji je, da izvedete samo tista dela, ki jih obvladate.
Samograditelji sklenejo vsaj 3 pogodbe, s/z:
- projektantom: izdela projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD);
- geodetom: pripravi geodetski načrt zemljišča, ki je osnova za pripravo projekta DGD; prisoten pri zakoličbi in podpiše zapisnik o zakoličbi;
- nadzornikom: preveri, ali je gradbeno dovoljenje pravnomočno in ali je investitor prijavil začetek gradnje, nadzira skladnosti gradnje z gradbenim dovoljenjem in ali so morebitna odstopanja od gradbenega dovoljenja dopustna, preverja ustreznosti gradbenih materialov in načina vgradnje, ustavi gradnjo, če kršitve niso odpravljene, vodi gradbeni dnevnik, ter opravlja nadzor, predvsem z vidika kakovosti izvedbe.
Imenovanje nadzornika
Investitor mora najprej imenovati kompetentnega odgovornega nadzornika, ki bo nadziral izvajanje gradnje in s pravimi nasveti pomagal investitorju pri ključnih odločitvah ter tudi zbiranju dokumentacije za uporabno dovoljenje. Pri gradnji je nadzornik ključen in mora biti ustrezno plačan, kar je pogosto izziv ravno pri gradnji v lastni režiji.
Izvedba gradnje in odstopanja od projektne dokumentacije
Ne podcenjujete pomena izdelane projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI) in dela izvajajte skladno z njo. V primeru kakršnih koli želja po spremembah v času gradnje, se o njihovi smiselnosti, dopustnosti in nenazadnje stroškovni upravičenosti, najprej uskladite s projektantom. Samograditelji (z ali brez vednosti nadzora) prepogosto spreminjajo načrtovane projektne rešitve, kasneje pa imajo težave pri pridobitvi uporabnega dovoljenja.
Osnova kakovostne gradnje je kakovosten projekt in vsako odstopanje od njega je lahko pogubno. Tudi v lastni režiji investitor praviloma vseh del ne izvaja sam in najame izvajalce. V primeru, da bi med gradnjo spremenili načrt, je ključno, da si odgovorite na vprašanje, zakaj bi radi spreminjal nekaj, kar so pripravili strokovnjaki v projektni dokumentaciji. Pred izvedbo sprememb je smiselno predhodno najprej kontaktirati projektanta.
Velikokrat se pri izvedenih spremembah med gradnjo samograditelji sklicujejo na 66. člen Gradbenega zakona, ki dopušča manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja, a morajo biti ta v osnovi skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta. Če torej prostorski akt dopušča maksimalno višino kolenčnega zidu 1,2 m in je ta že predvidena v projektni dokumentaciji, investitor pa želi kolenčni zid povišati za dodatnih 0,3 m (kot to sicer posplošeno dopušča 66. člen GZ), tega zaradi omejitev prostorskega akta ne sme storiti.
Pri gradnji se pojavlja veliko vprašanj, kar je glede na kompleksnost projekta razumljivo. Vendar samograditelji odgovorov pogosto ne poiščejo pri usposobljenih strokovnjakih, ampak poizvedujejo pri laikih. Ko se pri končani gradnji pokažejo napake, se nekaterih stvari več ne da odpraviti (cenovno ugodno) niti legalizirati.
Evenditiranje m² bivanjske površine v mansardnih prostorih
Pri popisu bivanjskih površin so lastniki hiš opredelili, da imajo npr. 150 m² veliko hišo, vendar je 30 m² podstrešja in 30 m² kleti, kar pa so opredelili kot neizkoriščeno. Če bi si sedaj želel sin z družino urediti mansardo za bivanje, bi moral za to pridobiti projekt (z gradbenim dovoljenjem), da lahko razširi uporabno površino stanovanja.
Če imate pri objektu (vpisanem v kataster stavb) opredeljeno, da imate 150 m² bivanjske površine, nato pa izdelate podstrešje ali kletne prostore v nova stanovanja, morate vpisati tudi to spremembo. Kajti če povečate bivalno površino za 20 % in spremembe ne vpišete, se to šteje kot črna gradnja. Objekt, ki ima pritličje, 1. nadstropje in na vrhu neizdelano podstrešje, je zaključen (če je bilo tako opredeljeno pri popisu nepremičnin). Ko izdelate v podstrešju mansardo in spremembe ne evidentirate, gre za črno gradnjo. Kajti povečali ste uporabne prostore, niste pa plačali npr. komunalnega prispevka za povečanje uporabne površine. Za ureditev morate pridobiti projekt; za dela je odgovoren projektant. V primeru, da podstrešje urediti sami, odgovornost prevzemate sami.
Uporabno dovoljenje je mejnik kakovostne izvedbe
Nadzornik, izvajalec in projektant so za pravilnost izjav, priloženih v dokumentaciji za uporabno dovoljenje, odgovorni odškodninsko in kazensko. K vlogi za pridobitev uporabnega dovoljenja so priložene izjave vseh treh:
- izjava, da so bila dela narejena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in so bile izpolnjene predpisane zahteve;
- dokazilo o zanesljivosti objekta;
- dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoljenja z opredeljenimi odstopanji od DGD.
Projektant in nadzornik, ki svoje delo opravljata korektno, se ne bosta podpisala na izjave, če gradnja ni bila opravljena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in niso bile izpolnjene bistvene zahteve gradnje o – mehanski stabilnosti in odpornosti, varnosti pri uporabi, varnosti pred požarom, zaščiti okolja, zaščiti pred hrupom, varčevanju z energijo in ohranjanju toplote, trajnostni rabi naravnih virov. Slednji zahtevi sta ključni pri sodobni gradnji nizkoenergijskih hiš oz. zagotavljanju energijske učinkovitosti stavb, ki temelji na kakovostni izvedbi podrobnih detajlov, ki so ključni za udobno bivanje (npr. preprečevanje toplotnih mostov, vgradnja hidroizolacije, izvedba ogrevalnega sistema).
Ne lotite se del, ki jim niste kos
Pogosto prepričanje pri samograditeljstvu je, da če je sosed sam zgradil 300 m² veliko hišo, jo lahko tudi vi sami. V osnovi lahko, če ste vešči teh del in se tudi na strokovnem področju ustrezno izobrazite. Težave nastanejo, če posegate po delih, ki jim niste kos. Veliko investitorjev meni, da lahko gradnjo izvedejo sami brez kakršnega koli predhodnega znanja, tudi s pomočjo raznih predstavitvenih filmov na spletu. Nizkoenergijska gradnja je v graditeljstvo vpeljala standarde, za katere je ključna usposobljenost. Že če pogledate samo vgradnjo stavbnega pohištva, le-ta zahteva sosledje korakov skrbno načrtovanih korakov (RAL smernice).
Korakov sodobne gradnje ne gre poenostaviti in iskati lažje rešitve, ne pri vgradnji sodobnega stavbnega pohištva, še manj pri ogrevanju. Pogosto poenostavljenje rešitve v neskladju s predpisi vodijo na koncu v bistveno dražja popravila.
Čas usmerite v iskanje pravih mojstrov, ob upoštevanju kakovosti izvedbe in izbranih materialov, referenc in nenazadnje tudi odnosa do strank. Pozorni bodite na to, kako se vi ujamete z njim med pogovorom. Največkrat najcenejši izvajalec ni tudi najboljši, zato se je vredno pogovoriti o realni ceni.
