Pot do samostojnega življenja in novega doma je povezana s sprejemom odločitve za dolgoročno finančno zavezo mladega para. Reševanje stanovanjskega vprašanja pogosto vodi v odločitev za kredit, za nakup, gradnjo ali prenovo nepremičnine. Seveda so na eni strani potrebe in želje para, vendar je ključna tudi ustrezna posojilna sposobnost. Ne namenite pozornosti le nizki obrestni meri in višini mesečne anuitete (obroka), ampak se že na začetku osredotočite tudi na finančne zmožnosti in nepredvidljive dogodketer temu prilagodite višino najetega kredita.
25 % družinskega proračuna
Mladi pari večinoma nepremičnine ne morejo še v celoti financirati iz privarčevanih sredstev, kar bi vsekakor predstavljalo najugodnejšo rešitev. Pozornost zato namenijo stanovanjskemu posojilu, izbira tega pa zahteva opredelitev nekaterih ključnih točk. Začetek najema stanovanjskega posojila začnite z lastno ocenoposojilne sposobnosti.
Osrednje vprašanje je, kolikšen obrok si lahko privoščite, glede na vaše predvidljive in nepredvidljive dogodke v obdobju odplačevanja posojila. V kolikor še ne vodite družinskega in osebnega proračuna na začetku razdelajte le tega, v katerega vključite sprotne mesečne in predvidene letne stroške ter tudi predvidljive(npr. rojstvo otrok, plačilo vrtca, šole, menjava avtomobila, menjava dotrajane opreme, pomoč otroku pri plačilu študija, si vsako leto želite privoščiti potovanje, registracija avtomobila, zavarovanje nepremičnine) in nepredvidljive dogodke(izguba zaposlitve, skrb za starše, bolezen, upokojitev).
Svoj predvideni obrok kredita shranjujta na stran najmanj 6 mesecev prej – tako bosta občutila, kako bo naslednjih 15, 20 ali 30 let.
Priprava na nepredvidljive dogodke naj predstavlja pomemben del premišljenih potez pri najemu stanovanjskega posojila. Vprašajta se, kako lahko odplačujeta kreditno obveznost in ohranita življenjski standard družine. Finančni svetovalci svetujejo, da je osnovni korak osebnega proračuna, prihranek 6 mesečne zaloge finančnih sredstevza primer nepredvidljivih dogodkov, iz katere lahko črpate denar za pokritje obveznosti.
Če vajin mesečni proračun znaša 2.000 € (neto), kreditna obveznost ne bi smela presegati 500 € na mesec. V tem primeru bi za poplačilo kredita namenili 25 % družinskega proračuna. Preostalih 65 % pa razporedite v poplačilo stroškov in življenjskih potreb. Vsaj 10 % prihodka namenite v varčevanje za dolgoročnofinančno stabilnost.
Usklajevanje finančnih sredstev in želja
Pomembno je, da par uživa v vseh prednostih in ugodnostih novega doma. Vendar je finančna vzdržnost vsekakor na prvem mestu pri načrtovanju nakupa nepremičnine. Zagotovo so pri večini posameznikov želje višje od finančnih zmožnosti, zato je pomembo, da par najem posojila oceni iz razumne, finančne plati. Že na začetku se pogovorita o osnovnih željah in potrebah, ki jih želita zadovoljiti ter opredelita, zakaj pristopata k najemu posojila ravno sedaj.
Pred najemom stanovanjskega posojila se posvetujta še z arhitektom in neodvisnim energetskim strokovnjakom, ki vama lahko s svojimi nasveti in rešitvami pomagata prihraniti marsikateri €.
Brez privarčevanih ali osebnih sredstev je najem posojila dražji in tudi težji.V praksi naj bi veljalo pravilo, da odločitev za najem posojila sprejmite, če ste že privarčevali 1/3 vrednosti investicije. Pri finančnem načrtovanju postavita zgornji limit sredstev, ki sta jih pripravljena nameniti za investicijo v nepremičnino. Priporočljivo je, da predvidevata vsaj 20 % nižjo finančno konstrukcijo tega limita, saj se bodo med samim procesom in izvedbo (predvsem pri gradnji ali obnovi) pojavili dodatni oziroma nepredvideni stroški. Od posojilojemalca lahko banka zahteva tudi vložitev dela sredstev, navadno v višini med 20 in 40 % investicije. Na podlagi teh razmislekov pristopita k izračunu proračuna investicije, ki vama prikaže, koliko dodatnih sredstev morata imeti na voljo in koliko jih bo potrebno financirati s pomočjo posojila.
3 pogoji posojilne sposobnosti
Odobritev posojila je povezana z vašo posojilno sposobnostno, ki predstavlja enega izmed pogojev za najem posojila. Hkrati pa je pomembna tudi izbira zavarovanja posojila. Uspešna odobritev posojila stoji na 3 »stebrih« oz. metodah bank, na podlagi katerih ocenjujejo na vašo sposobnost odplačevanja kredita, in sicer glede na starost, plačo in odhodke.
Kreditojemalec mora biti star najmanj 18 let, nekatere banke za najem stanovanjskega posojila zahtevajo starost 25 let. Začetna starost niti ni tako pomembna, kot je pomembna starost posojilojemalca, ki naj ob koncu odplačilne dobe ne bi presegala 75 let, saj se prihodki ob upokojitvi zmanjšajo tudi do 40 %.
Po novih predlogih Banke Slovenije naj bi v praksi banke lahko kreditirale do največ 50 % mesečnega prihodka. Vendar mora posojilojemalcu ostati vsaj 76 % minimalne bruto plače, kar po 1. 1. 2020 pomeni 715 € bruto. V izračun kreditne sposobnosti pa je treba upoštevati tudi znesek za preživljanje družinskega člana, ki je 237,29 € (1 otrok / dvo-starševska družina) oziroma 309,68 € (1 otrok / eno-starševska družina). Vsekakor je vsak primer s strani banke obravnavan specifično, saj na znesek odobrenega posojila vpliva ali kreditojemalec preživlja družinskega člana sam ali še s kom. Ali par najema eno posojilo skupaj ali dve posojili ločeno (npr. tudi pri dveh bankah).
Pregled posojilne sposobnosti banka začne navadno pri oceni prejemkov in izdatkov. Pri slednjem preverijo ali že imate odobrena druga posojila in ali bi jih lahko odplačali z novim stanovanjskim posojilom. Nekatere banke preverijo in pri izračunu upoštevajo tudi druge prihodke– avtorske pogodbe, otroški dodatek, najemnine od oddajanje nepremičnin, preživnine in morebitne finančne dogodke –, ali ste že kdaj zaprosili za izredni limit, redno varčujete, ali ste njihov komitent. Spet pri drugih pa boste tudi sami morali oceniti vaše redne mesečne izdatkeza življenjski standard, koliko želite vsak mesec privarčevati ali investirati.
Ni pomembna le nizka obrestna mera
Razlike med krediti na različnih bankah so lahko zelo velike, zato je priporočljivo, da pridobite več različnih ponudb. Vsekakor se pozanimajte pri svoji matični banki, saj je za ugodnejšo obrestno mero navadno pomembno, da ste komitent banke (pri nekaterih bankah lahko nekomitent plačuje tudi za 2 ali 3 točke višjo obrestno mero). Na višino obrestne mere pa vpliva tudi odločitev, ali se odločite za fiksno ali spremenljivo obrestno meroter način zavarovanja kredita.
Čeprav se spremenljiva obrestna merana prvi pogled zdi privlačnejša, zaradi nižje anuitete na začetku, pa pravzaprav dodaja nepredvidljiv dejavnik, ki ga morata upoštevati pri odločitvi za najem kredita. Spremenljiva obrestna meraje sestavljena iz spremenljive medbančne obrestne mere Euribor in pripadajočega fiksnega pribitka (katerega določi banka vnaprej). Medtem ko je fiksna obrestna meraobičajno višja, vendarostane nespremenjena ves čas odplačevanja kreditaoziroma celoten znesek kredita je znan že ob podpisu pogodbe. Razlika 1 odstotne točke se lahko na celotnem strošku kredita pozna tudi kot nekaj tisoč evrov.
Z višjo obrestno mero se je lažje spoprijeti, če vemo, da bo višina mesečnega obroka ves čas enaka. Po drugi strani pa je pri stanovanjskem posojilu s sprejemljivo obrestno mero nujno spremljanje Euriborja (www.euribor-rates.eu), saj vseskozi obstaja možnost zvišanja, zato pa ni primerna za tiste, ki nimate mesečne »rezerve«. Če gledamo dolgoročno, kot je tudi najem stanovanjskega posojila, je rast Euriborja pravzaprav pričakovana. Gibanja ni mogoče napovedati, vendar v sami osnovi pomeni, da banka višino anuitete zvišuje ali znižuje mesečno, četrtletno, polletno ali letno.
Posojilojemalec se lahko odloči tudi za kombinirano obrestno mero. Združuje fiksno in spremenljivo obrestno mero – prvih nekaj let (3–5 let; nekatere banke ponujajo tudi več let) je obrestna mera fiksna, v preostali dobi pa se lahko posojilojemalec odloči ali se kredit obrestuje po fiksni ali spremenljivi obrestni meri.
Izbira pravega zavarovanja za vaju
Zavarovanje kreditaje način, s katerim se banka zavaruje, da v primeru brezposelnosti ali katerega drugega nepredvidljivega dogodka, ko kreditojemalec ne more več odplačevati mesečnega obroka, vseeno dobi povrnjen preostanek posojila. Najpogosteje se uporablja plačilo zavarovalne premije (z izterjavo se ukvarja zavarovalnica), s porokom (pogoji za poroke se razlikujejo med bankami) ali s hipoteko (zastavite lahko obstoječo nepremičnino ali tisto, ki jo kupujete oziroma gradite).
Pri financiranju večjih zneskov stanovanjskega kredita pride v večini primerov v poštev le zavarovanje z zastavo nepremičnine(hipotekarni kredit), kar je najpogostejša in pogosto tudi edina izbira. Tovrstni krediti so med ugodnejšimi, kar se tiče stroškov kredita. Takšen način zavarovanja pride v poštev pri večini posameznikov, ki zagotovijo zgolj manjši delež lastnih sredstev (okoli 30 %), ostalo pa morajo financirati preko banke.
Zavarovanje kredita preko zavarovalnice ali s porokom pride v poštev zgolj pri manjših zneskih(stanovanjski kredit za obnovo ali manjši stanovanjski kredit za nakup, kjer ste večji del financirali sami). Pri tem načinu so stroški zavarovanja preko zavarovalnice lahko precej visoki v primerjavi s hipoteko. Pri tem je prednost ta, da ste na bolj »varni« strani, nepremičnina je vaša in ni obremenjena s hipoteko banke.
Zavarovanje posojilapri zavarovalnici se razlikuje od sklenitve zavarovalne pogodbe, saj predstavlja pravzaprav zavezo banke oziroma je zavarovanje banke pri zavarovalnici, da bo v primeru nepredvidljivih dogodkov (če anuitete ne boste mogli več odplačevati) vaše posojilo poplačala zavarovalnica. Dolg zavarovalnici pa bo še vedno vaše breme.
Zavarovanje posojilapri zavarovalnici se razlikuje od sklenitve zavarovalne pogodbe, saj predstavlja pravzaprav zavezo banke oziroma je zavarovanje banke pri zavarovalnici, da bo v primeru nepredvidljivih dogodkov (če anuitete ne boste mogli več odplačevati) vaše posojilo poplačala zavarovalnica. Dolg zavarovalnici pa bo še vedno vaše breme.
Življenjsko zavarovanjeje namenjeno (finančni) varnosti in stabilnosti vaše družine in je del razmisleka ob najemu posojila, saj pri odločitvi za najem posojila nista edini pomembni vprašanji le nizka obrestna mera posojila in katera banka vam lahko ponudi najboljše pogoje, ampak predvsem kako boste kredit vrnili.
Z zavarovalnim kritjem iz življenjskega zavarovanja, lahko zaščitite svoje dediče ali bližnje pred finančnimi bremeni, če vi ne morete več odplačevati kredita zaradi nepričakovanega dogodka. Ob najemu posojila se lahko odločite tudi za sklenitev življenjskega zavarovanja, saj obstajajo ponudbe življenjskih zavarovanj, pri katerih se zavarovalna vsota ali doba prilagaja z vsoto ali dobo odplačevanja posojila. Obveznost zavarovalne vsote, se tako kot se iztekajo leta odplačevanja posojila, znižuje. Zavarovalnina ob primeru smrti bo najprej poplačala kredit, preostali del pa bo izplačan dedičem.
Najem posojila pri banki v tujini
Najem stanovanjskega kredita v tujini ima svoje prednosti in slabosti. Pred leti so bile nekatere banke nekoliko bolj ugodne od naših, danes te razlike v večini ni več, saj tudi na domačem trgu najdemo dobre in ugodne ponudbe. V kolikor se odločite za financiranje preko banke iz tujine bodite previdni pri tem, da resnično razumete, kaj ste sklenili in podpisali, zato pogodbo zagotovo sklenete tudi v slovenskem jeziku, svetuje Matjaž Štamulak. Nekaj slabih praks iz preteklosti je namreč še vedno živih, npr. ko so nekatere banke v tujini – zaradi neznanja in nepoznavanja – nekaterim Slovencem odobrile oderuške kredite z visokimi, skritimi stroški.
Katero valuto izbrati? Če se odločite za tujo valuto, se lahko vaš obrok kredita v evrih dvigne, čeprav ostane enak v tuji valuti. Če ne poznate dobro pasti valutnega tveganja ter se pred njim zato težje zavarujete, priporočamo, da izberete valuto, v kateri prejemate redni dohodek.
