Nakup nepremičnine in pravna zaščita

0
1458
Nakup nepremičnine
Nakup nepremičnine

Nakup nepremičnine je pomembno dejanje, ki ga je treba temeljito premisliti. Trg je preplavljen s številnimi nepremičninami, in ker pregled nad njimi ni najboljši, je izbira težavno in zamudno opravilo. Da se ne boste izgubili v labirintu nepremičnin in pogodb, si preberite nasvete strokovnjakov.

Vsak nakup se opravi z več ogledi

Ogled opravite v lepem in v slabem vremenu (opravite tri ali več ogledov v različnih terminih dneva), saj boste le tako videli realno stanje nepremičnine, morebitne napake na konstrukciji ipd. Lastniku zastavite čim več vprašanj, saj je ta dolžan razkriti vse napake – predlagamo, da si že pred ogledom pripravite seznam z vprašanji. Posebej preverite delovanje obstoječih naprav (centralna kurjava, klima, če je ta predmet prodaje itd.), obrabo vodovodne in električne napeljave (preizkusite pipe, stikala, vtičnice …), preverite tudi, ali so vogali sten vlažni in ali je kje možen pojav plesni (povprašajte, kakšna je izolacija stavbe), ne pozabite preveriti odpiranja in zapiranja oken ter vrat (se do konca zaprejo, da niso povešena ipd.).

Če na katerem izmed ogledov opazite napako, si jo za začetek zabeležite, saj vam bo kasneje pri končnem dogovoru predstavljala izhodišče za doseganje boljše prodajne cene, svetuje Urška Badalič, univ. dipl. prav. Če boste ugotovili, da okna puščajo ali so dotrajana, boste prodajalcu lažje ponudili nižjo ceno od prvotno določene, saj jo lahko utemeljite s stroškom, ki bo nastal z zamenjavo oken. Tudi v primeru, ko prodajalec prodaja nepremičnino skupaj z opremo, lahko okvara ali dotrajanost posameznega aparata prispevata k znižanju cene. Nasvet Urške Badalič je, da jasno določite, ali ostanejo samo leseni deli pohištva ali tudi gospodinjski aparati.

Pravno in katastrsko stanje

Do največ izzivov pride pri pravnem stanju stanovanja, hiše, zemljišča. Preverite ga v elektronski zemljiški knjigi. Tam najdete podatke o lastništvu, hipoteke, služnosti, predkupne pravice in druga bremena. Te podatke primerjajte s podatki v pogodbi.

  • Če prodajalec še ni vknjižen kot lastnik ali če nepremičnina še ni vpisana v zemljiški knjigi, od njega zahtevajte, da izkaže verigo izvirnikov notarsko overjenih pogodb, na podlagi katerih bi se lahko vknjižil kot lastnik. Ker so tudi nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiški knjigi, lahko predmet zavarovanja in rubeža, iz izvirnika pogodbe pa je lahko razvidna le notarska hipoteka, je pri nakupu nevpisanih nepremičnin potrebna dodatna previdnost.
  • Enako je tudi pri nepremičninah, ki so obremenjene s hipoteko ali s pravicami tretjih oseb, ki lastniku omejujejo razpolaganje. V pogodbo dodajte zaznamek, da bo plačilo are šele, ko bo notar vložil predlog za izbris hipoteke.
  • Posebej preglejte plombe na nepremični, ki izkazujejo, da je v teku še nek postopek, kar lahko pravno gledano nakup podaljša ali zaplete. Če je nepremičnina prosta bremena, v vložku na listu C ni ničesar zabeleženega.
  • Pozorni bodite tudi pri nakupu stanovanja v večstanovanjski hiši. Preglejte, da je stavba zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem, sicer je lahko označena kot črna gradnja, s tem pa tudi vaše stanovanje.

Katastrsko stanje nepremičnine preverite v evidencah Geodetske uprave RS, ki so prav tako javno dostopne. Pomemben je zlasti podatek o tem, ali je parcela urejena, kar pomeni, da ima urejene vse meje, kar je jamstvo, da je v katastru vpisana površina tudi dejanska površina parcele, in podatek o tem, ali ima stavba katastrski vpis. Če stavba nima katastrskega vpisa, površina stanovanja v taki stavbi ni nujno tudi njegova dejanska površina. Ti podatki imajo pomemben vpliv na ceno nepremičnine.

OBRNITE SE NA STROKOVNJAKE
Pregled pravnega stanja zaupajte pravnim strokovnjakom, ki vam bodo natančno pojasnili, kaj posamezni vpisi in plombe pomenijo in kako je treba zavarovati vaš položaj v primerih pravno neurejenih in obremenjenih nepremičnin. Takšne nepremičnine so običajno cenejše.

Pri nakupu kmetijskih zemljišč in gozdov je treba upoštevati določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih. Pri teh zemljiščih je treba biti pozoren na zaznambe v zemljiški knjigi glede zaščitene kmetije, pri nakupu solastninskega deleža gozdnih zemljišč, ki so manjša od 5 hektarjev, pa je treba vedeti, da jih ni mogoče deliti (parcelirati).

Še nekaj napotkov pri nakupu stanovanja …

Najprej preverite zemljiškoknjižni izpis. Če obstajajo bremena na stanovanje, pridobite izračun vseh dolgov z obrestmi, na podlagi katerih se lahko poda umik in izbris vknjižene pravice, dobite pa ga s strani upnikov. Urška Badalič svetuje, da pri upravniku objekta preverite tudi elaborat etažne lastnine, iz katerega je razviden tloris stanovanja. Strokovnjakinja opozarja, da se dogajajo primeri, kjer si posameznik brez soglasja ostalih lastnikov stanovanje poveča na podstrešje, ki pa je skupni del objekta. V primeru nevzpostavljene etažne lastnine se pozanimajte pri vaši banki, kako je s pridobitvijo kredita (v nekaterih primerih banke ob nakupu etažne lastnine ne dajejo kreditov). V večstanovanjskih blokih pri upravniku preverite, da so plačane vse obveznosti rezervnega sklada, kakšno je stanje rezervnega sklada ter katera vzdrževalna dela so bila že opravljena.

… in hiše

Kadar kupujete hišo, preverite parcelne številke, ki so predmet prodaje, ali je stavba vrisana, identifikator stavbe, mejnike (ali so meje urejene, ali so meritve stare oziroma nove). Če so meje parcele že urejene, mejnikov pa v naravi ni, se lahko odločite za označitev mej z mejnimi znamenji. Povprašajte o morebitnih mejnih sporih s sosedi, katerih zemljišče meji na predmet nakupa, morebitna bremena (postopek je enak kot pri nakupu stanovanja) in v primeru nedostopa, ali so vpisane služnostne poti (ali je dostop do nepremičnine tudi pravno urejen, ustni dogovor ni dovolj).

Kupoprodajna pogodba

Sklenete jo pri notarju v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Ob podpisu plačate morebitno aro, potrdilo o plačilu pa dostavite notarju, ki bo nato podal predznambo pridobitve lastninske pravice v vašo korist (velja 30 dni). Tako se izognete, da bi se lahko ista nepremičnina dvakrat prodajala. Pogodbo naj vam sestavi pravni strokovnjak, pri čemer svetujemo, da pogodbo vseeno pozorno preberete in če vam kar koli ni jasno, zahtevajte pojasnila. Pravilno sestavljena pogodba pomembno vpliva na odločitev banke in skrajša čas odobritve bančnega posojila. Pogodbo je treba v roku 1. dni prijaviti za odmero davka na nepremičnine, v kolikor prodajalec ni zavezanec za DDV, po plačilu davka pa jo je treba overiti pri notarju. Notar za vsebino pogodbe, ki ni sklenjena v obliki notarskega zapisa, ne odgovarja.

Deli

Sodelujoči strokovnjaki:

Peter Luin

Peter Luin

http://www.vknjizba.si/

univ. dipl. prav., Vknjižba d.o.o.

Urška Badalič

http://www.renes.si/

univ. dipl. prav., nepremičninska družba Renes d.o.o.

Davorin Vuga

http://www.legada.com/

Davorin Vuga, dipl. inž. elek., vodja projektov inteligentnih stavb, podjetje Legada

Prejmite redne uporabne informacije za vaš dom Brezplačno.

PUSTITE KOMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here