Ali je ob menjavi bivališča nepremičnino bolje najeti ali kupiti? Svojo odločitev je smiselno dobro pretehtati, če jo boste najeli, pa sledite naslednjim uporabnim nasvetom.
| PREDNOSTI | POMANJKLJIVOSTI |
| NAJEM | |
| – fleksibilnost – enostavnejše selitve v primeru menjave službe, povečanja družine – vzdrževanje ni vaša odgovornost – dobra zaščita po slovenski zakonodaji | – občutek življenja pod tujo streh – stalno mesečno plačevanje najemnine |
| NAKUP | |
| – občutek, da živiš na svojem – po odplačanem posojilu je stanovanje vaše – kasneje lahko prodate nepremičnino | – plačevanje stroškov za vzdrževanje – dolgotrajno odplačevanje kredita |
Najem nepremičnine
Ob prevzemu stanovanja sklenite najemno razmerje z najemno pogodbo, saj vas le ta zaščiti pred tem, da čez noč ostanete brez prebivališča ali pa da vam najemodajalec zviša najemnino. Najemna pogodba mora po 91. členu Stanovanjskega zakona vsebovati naslednje elemente:
– opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
– identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
– ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
– odpovedne razloge;
– vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
– določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
– višino najemnine ter način in roke plačevanja;
– način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
– določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo nepremičnine (v zakonu sicer piše, da lahko lastnik vstopi v stanovanje največ dvakrat, vendar v vaši prisotnosti);
– čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
– način predaje stanovanja.
Vzorce najemnih pogodb najdete na spletu, lahko pa jo kupite v knjigarni. Natančno zapišite tudi vse posebne dogovore med najemodajalcem in najemnikom (npr. da dovoljuje domačo žival ipd.). Poleg najemne pogodbe morate skrbno napisati tudi primopredajni zapisnik, v katerem popišete vse števce in opremo v stanovanju. Priporočamo, da vse prefotografirate (ne pozabite na datum), saj je to, poleg zapisnika, najboljša zaščita v primeru kasnejših nesoglasij.
Pravna zaščita najemnikov
Stanovanjski zakon ureja pravice in dolžnosti najemnika in najemodajalca. Najemnik ima pravice:
- uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem;
- opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil (npr. zamenjava pipe, ki pušča);
- zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika, tako da lahko zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine;
- zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
- zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti.
Najemno pogodbo lahko najemnik odpove kadarkoli brez navajanja razloga, s pisnim obvestilom lastnika in 90-dnevnim odpovednim rokom, najemodajalec pa jo lahko odpove iz krivdnih razlogov z utemeljenimi okoliščinami ali iz nekrivdnih, če stranki pridobi drugo nepremičnino, z vsaj 90-dnevnim odpovednim rokom. Če so najemniku kršene pravice, se lahko obrne na sodišče ali na stanovanjsko inšpekcijo.
Davki pri najemu in prijava bivališča
Najemodajalec plačuje davek na premoženje ter davek na prejeto najemnino (25% davčne osnove). Najemnik pa, v kolikor se z lastnikom dogovorita, nadomestilo za uporabo stavbenega zemljišča. V treh dneh po naselitvi ste dolžni prijaviti začasno bivališče, če nameravate v nepremičnini bivati več kot 60 dni. Prijavo lahko na osnovi najemne pogodbe opravite na upravni enoti ali krajevnem uradu oziroma preko državnega portala e-uprava s kvalificiranim digitalnim potrdilom. Prijava velja največ eno leto, nato jo morate podaljšati. Za stalno prijavo najemodajalec to izrecno dovoli z listino, najemnik pa prijavo uredi sam. Vrsta prijave je stvar dogovora med najemodajalcem in najemnikom.
