Priročnik DomPred nakupom, adaptacijo ali gradnjoKdaj potrebujemo gradbeno dovoljenje

Kdaj potrebujemo gradbeno dovoljenje

Gradbeno dovoljenje
Gradbeno dovoljenje

Nedovoljeno gradnjo lahko poleg objekta v celoti predstavljajo tudi posamezni deli, med katerimi so tudi terasa, prizidek ali balkon. Da bi se izognili različnim inšpekcijskim ukrepom v primeru nedovoljene gradnje, poskrbite za vse potrebne dokumente in urejeno gradbeno dovoljenje (GD).

Kdaj pridobiti uporabno dovoljenje >>

Zakonske podlage

Gradbeno dovoljenje je odvisno od namena uporabe objekta in zahtevnosti gradnje. Gradbeni zakon (GZ-1), Uredba o razvrščanju objektov in tehnična smernica TSG-V-006: 2022 določajo, ali objekt spada med zahtevne, manj zahtevne, nezahtevne ali enostavne. Na podlagi te razvrstitve se ugotavlja, ali je za gradnjo potrebno gradbeno dovoljenje, ali gre za nezahteven objekt, pri katerem projektna dokumentacija ni potrebna, ali pa je objekt tako enostaven, da gradbeno dovoljenje ni potrebno.

Za novogradnjo, rekonstrukcijo, odstranitev objekta, ki meji na sosednjo nepremičnino ali je od nje oddaljen manj kot en meter, ter za spremembo namembnosti objekta je potrebno pridobiti pravnomočno oziroma dokončno gradbeno dovoljenje.

Na trgu so na voljo objekti, ki so v celoti izdelani v tovarni in zanje veljajo poenostavljena pravila. Tipični primeri so šotori za skladiščenje in rastlinjaki. Ne glede na njihovo velikost se ti objekti vedno štejejo za nezahtevne, pri čemer je za njihovo postavitev potrebno gradbeno dovoljenje, ki ga izda upravna enota.

Gradnja objekta mora biti v skladu s prostorskim izvedbenim aktom in predpisi s področja urejanja prostora ter mora izpolnjevati vse bistvene in dodatne zahteve.

Vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja lahko vloži investitor ali njegov pooblaščenec.

Rekonstrukcija objekta

Rekonstrukcija pomeni spreminjanje tehničnih lastnosti obstoječega objekta, pri čemer se spreminjajo njegovi konstrukcijski elementi, zmogljivosti ali izvajajo druge izboljšave. Pri tem mora biti vsaj del konstrukcijskih elementov objekta ohranjen, gabariti objekta pa se praviloma ne povečajo, lahko pa se zmanjšajo. Povečanje gabaritov je dovoljeno le, če je usklajeno z bistvenimi zahtevami in dodatnimi zahtevami, ki urejajo graditev. Rekonstrukcija zajema tudi spremembo namembnosti, zaradi katere objekt preide v višjo vrsto zahtevnosti.

Sprememba namembnosti objekta

Sprememba namembnosti pomeni spremembo namena objekta ali njegovega dela, ki je izvedena samostojno ali v povezavi z vzdrževanjem, manjšo rekonstrukcijo, rekonstrukcijo ali prizidavo. Kot sprememba namembnosti se ne šteje, če se spremeni v okviru podrazreda v skladu s predpisi, ki urejajo klasifikacijo vrst objektov (CC-SI), ali znotraj razreda poslovnih in upravnih stavb (razred CC-SI 1220), razen v primeru podrazreda konferenčnih in kongresnih stavb (podrazred CC-SI 12204) ter znotraj razreda stanovanjskih stavb za posebne družbene skupine (razred CC-SI 1130).

Najpogostejša vprašanja in primeri iz prakse

V večstanovanjski hiši smo se odločil za izgradnjo mansardnega stanovanja, pri čemer bi se zaradi vgradnje strešnih oken spremenila tudi zunanja podoba.

Za izgradnjo mansardnega stanovanja v večstanovanjski hiši je treba pridobiti GD po klasičnem postopku. Vgradnja strešnih oken, ki se izvaja brez posega v konstrukcijo objekta, se šteje za vzdrževanje objekta, za kar GD ni potrebno. Vzdrževanje objekta je namreč izvedba vzdrževalnih del, s katerimi se objekt ohranja v dobrem stanju in se izvajajo brez posega v njegovo konstrukcijo.

Prenovili bomo mansardo. Zamenjali bomo strešno kritino in prestavili en zid.

Zamenjava (obnova) strešne kritine sodi v isto kategorijo del kot vgradnja strešnih oken (vzdrževanje objekta). Za menjavo strešne kritine torej, pod pogojem, da ne posegate v ostrešje kot nosilno konstrukcijo, ne potrebujete gradbenega dovoljenja. e je zid, ki ga želite prestaviti, nosilni zid, je GD treba pridobiti ter izdelati projekt PGD, v primeru da je ta zid nenosilen, pa gradbenega dovoljenja ni treba pridobiti.

Na strehi bomo vgradili strešna okna, da dobimo dodatno svetlobo. Strešna okna bodo vgrajena med špirovci.

Takšna vgradnja strešnih oken spada med vzdrževalna dela (to je izvedba del, s katerimi se objekt ohranja v dobrem stanju in omogoča njegova uporaba). Za takšna dela ni treba pridobiti GD pod pogojem, da se ne posega v nosilno konstrukcijo. Če pa bi želeli izvesti strešna okna večja kot je prostor med špirovci, bi posegli v konstrukcijo, kar pomeni rekonstrukcijo objekta, za kar je treba pridobiti GD in vlogi priložiti PGD.

Preberite več o vzdrževanju objekta in manjši rekonstrukciji – tukaj in tukaj.

Na prostoru stare hiše bomo postavili novogradnjo. Potrebujemo GD za rušenje objekta? Kaj pa rušenje dela stavbe, npr. stopnišča ali stene v stanovanju?

Pravnomočno gradbeno dovoljenje in prijava začetka gradnje objekta sta pogoj za odstranitev zahtevnega ali manj zahtevnega objekta, ki se dotika objekta na tuji sosednji nepremičnini ali je od njega oddaljen manj kot en meter. Potrebna je tudi projektna dokumentacija za odstranitev in ureditev ter označitev gradbišča. Za vsak poseg v nosilno konstrukcijo stavbe (npr. tudi nosilne stene) je treba izdelati projekt in pridobiti gradbeno dovoljenje.

Odločili smo se za manjšo komunalno čistilno napravo.

Za gradnjo manjše komunalne čistilne naprave, to je zmogljivosti do vključno 50 PE (populacijskih enot), GD ni treba pridobiti in ni treba prijaviti začetka gradnje, saj je enostaven objekt. Če je zmogljivosti naprave od 50 PE do vključno 200 PE, ne glede na globino vkopa in podzemnih delov, je nezahtevni objekt, za katerega pa je treba pridobiti GD in prijaviti začetek gradnje. Ni pa potrebno pridobiti uporabnega dovoljenja. Slednjega je treba pridobiti za večje čistilne naprave. Več preberite – tukaj.

Radi bi imeli garažo z nadstreškom.

Za lažje razlikovanje Uredba o razvrščanju objektov razlikuje med nadstrešnico in nadstreškom. Nadstrešnica je samostojna stavba, ki nima obodnih sten (ima stebre in streho). Stoji samostojno oziroma se dotika enostanovanjske stavbe, vendar se jo razvršča kot samostojni objekt. 

Nadstrešek ni samostojna stavba, temveč del enostanovanjske stavbe, ki služi zaščiti pred zunanjimi vplivi. (Na primer nadstrešek nad vhodnimi vrati, nadstrešek nad pohodno streho ali kot zunanji pokriti prostor, ki je konstrukcijsko vpet v stavbo).

Samostojni pomožni objekti so razvrščeni med enostavne ali nezahtevne objekte.

Garažna stavba (lahko izvedena tudi kot nadstrešnica), ki se klasificirana kot CC-SI 12420 se razvršča kot:

enostavni objekt če:

  • ima bruto tlorisno površino do vključno 20 m2,
  • ima samo 1 etažo,
  • njena višina ne presega 4 m,
  • njena globina ne presega 1 m ter
  • se za njeno gradnjo ne izvede nasip ali izkop terena višine oziroma globine več kot 2 m, ali

nezahtevni objekt če:

  • ima bruto tlorisno površino do vključno 50 m2,
  • ima samo 1 etažo,
  • njena višina ne presega 6 m,
  • njena globina ne presega 2 m ter
  • se za njeno gradnjo ne izvede nasip ali izkop terena višine oziroma globine več kot 2 m.

 Več preberite – tukaj.

Kaj pa gradnja ograj in škarp (podpornih zidov)?

Na ravni občine predpise najdete v občinskem prostorskem načrtu. Določajo dovoljeno višino, odmik od sosedove meje, ponekod pa tudi izbor materialov. Zahteva po gradbenem dovoljenju na državni ravni izhaja iz klasifikacije objekta, ki je opredeljena v uredbi o razvrščanju objektov. Ograje se uvrščajo med enostavne in nezahtevne objekte, med prve če ne presegajo meril za enostavni objekt, kar je z vidika višine 2,2 m nad zemljiščem in med druge, če niso višje od 3,5 m nad zemljiščem. Več preberite – tukaj.

Kazni za črno gradnjo in legalizacija objekta

V primeru nedovoljene gradnje vas lahko doletijo različni inšpekcijski ukrepi. Upravni organ na podlagi odločb Inšpektorata RS za infrastrukturo, ali pa kadar se med postopkom izdaje gradbenega dovoljenja  ugotovi, da je investitor že pričel z delom, prične po uradni dolžnosti postopek za izdajo odločbe za plačilo nadomestila za uzurpacijo in degradacijo prostora. Nadomestilo je investitor dolžan plačati na podlagi 106. člena GZ-1. Višina nadomestila za degradacijo in uzurpacijo je določena glede na namensko rabo zemljišča, morebitno umeščenost v varovano območje ter vrsto in velikost objekta ali gradnje.

Naknadna pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj

Gradbeni zakon (GZ-1), podobno kot prej Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), omogoča naknadno pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj za že zgrajene objekte. Redni postopki dovoljevanja zagotavljajo preverjanje skladnosti objekta s predpisi, kar odpravlja morebitne dvome glede varnosti, vpliva na okolico in ustreznosti umeščenosti v prostor.

Zakon o urejanju prostora (ZureP-2) in GZ, uvajata več sprememb, ki olajšujejo umeščanje objektov v prostor ter izboljšujejo postopek dovoljevanja:

  • uzakonitev dopustnih odstopanj od prostorskega akta z uporabo instituta lokacijske preveritve,
  • omogočanje dopustitve začasne rabe zemljišč z lokacijsko preveritvijo,
  • dopustitev prenove objektov, nadomestnih gradenj v okviru določb o racionalni rabi prostora,
  • omogočanje manjših odstopanj med samo gradnjo objektov,
  • prekvalifikacija soglasij v mnenja, možnost njihovega usklajevanja, spregled pogojev brez pravnih podlag in nadomeščanje molka mnenjedajalca,
  • združevanje in racionalizacija postopkov.

Te spremembe omogočajo investitorjem bolj predvidljivo pot do dovoljenj, s čimer se zmanjšuje tveganje inšpekcijskih postopkov in morebitnih kazni. Več o legalizaciji objektov preberite:

Viri: Prostorski informacijski sistem, GZ-1, Uredba o razvrščanju objektov, Ureditev pravnega stanja obstoječega nedovoljenega objekta (legalizacija objekta in uporabno dovoljenje za stare objekte), e-uprava.gov.si – Gradbeno dovoljenje.

Preberite še:

Prijavite se na e-nasvete strokovnjakov za vaš dom.

PRIJAVI SE

Sodelujoči strokovnjak

PODOBNE VSEBINE

IZPOSTAVLJENO