Dokumentacija, ki jo uredite na pristojnem organu

0
9651
Gradnja nepremičnine
Gradnja nepremičnine

Gradnja nepremičnine je lahko zapleten postopek, kjer potrebujete ogromno dokumentov. Za večino stvari bo poskrbel projektant, za lažje razumevanje pa si oglejte spisek dokumentov.

5 začetnih korakov za pridobitev gradbenega dovoljenja (GD):

  • preverite, ali je gradnja na izbranem zemljišču dovoljena – podatke lahko pridobite s predodločbo, z vlogo za izdajo lokacijske informacije ali z vpogledom v prostorski akt občine oz. pogledom v prostorski informacijski sistem;
  • pridobite lastninsko pravico ali stavbno pravico ali služnostno pravico na zemljišču;
  • pridobite podatek o tem, ali je lokacija gradnje varovana na podlagi posebnih predpisov (varovana območja kulturne dediščine, voda, narave ali varovani pasovi ceste, vodovoda, plinovoda, elektrovoda ali druge infrastrukture);
  • več informacij o pogojih gradnje dobite pri pristojnih organih (občine, upravne enote, mnenjedajalci);
  • zberite dokumentacijo za pridobitev GD, ki jo izdela projektant, ta za vodenje izdelave projektne dokumentacije določi pooblaščenega arhitekta ali inženirja (iz stroke, ki je prevladujoča, glede na namen gradnje).

Predodločba

  • Od pristojne upravne enote (UE) pridobite (lahko pred nakupom parcele in pridobitvijo GD) predodločbo. To je dokument, v katerem je zapisano, kaj je na parceli mogoče graditi in pod kakšnimi pogoji. Pristojni organ glede izpolnjevanja pogojev za izdajo GD odloči:
    • ali je gradnja skladna s predpisi, ki predstavljajo podlago za izdajo mnenj;
    • ali je gradnja skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta in določbami predpisov o urejanju prostora;
    • ali dokumentacija predvideva, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba;
    • ali nameravana gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območjih (v kolikor je za pridobitev GD za objekt treba izvesti presojo sprejemljivosti v skladu s predpisi, ki urejajo ohranjanje narave).

Predodločba preneha veljati, v kolikor v 2 letih (od pravnomočnosti) ne vložite popolne zahteve za izdajo GD ter se razveljavi s pravnomočnostjo GD, ali če je bila zahteva za izdajo GD pravnomočno zavrnjena. UE lahko na predlog občine ali države predodločbo odpravi, če so za to podani razlogi iz enajstega odstavka 34. člena Gradbenega zakona (GZ). V tem primeru ste, če ste utrpeli škodo, upravičeni do povračila.

Predodločbo je mogoče pridobiti za zahtevne in manj zahtevne objekte, ki so določeni z Uredbo o razvrščanju objektov (Uradni list RS, št. 37/18). Na podlagi predodločbe še ne smete začeti z gradnjo. Predodločba ni pogoj za izdajo GD, so pa pogoji in odločitve, o katerih je pravnomočno odločeno v predodločbi, zavezujoči v postopku odločanja o izdaji GD.

  • Strošek: taksa za vlogo 4,5 € (elektronska vloga je brezplačna), za odločbo 50 € (manj zahtevni objekti) in 100 € (zahtevni objekti).

Vloge poiščite na portalu https://e-uprava.gov.si/podrocja/vloge in jih lahko v večini primerov vložite elektronsko, po pošti ali osebno, glede na način vložitve vloge se cene taks lahko razlikujejo (v kolikor je plačilo takse potrebno).

Dokazilo o pravici graditi in izpisek iz zemljiške knjige

Če ste lastnik zemljišča, se šteje, da imate izkazano pravico graditi, sicer pa potrebujete ustrezno pogodbo ali soglasje. Lastništvo se preveri na Zemljiški knjigi. Izpisek iz zemljiške knjige lahko pridobite pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču ali pri notarju, lahko ga pridobite tudi na upravni enoti.

Na območju vsakega okrajnega sodišča je najmanj en notar. V večjih mestih, kjer so sedeži okrožnih sodišč, je število notarskih mest določeno tako, da je najmanj en notar na 20.000 prebivalcev.

  • Dokazilo o pravici graditi: Če imate lastništvo zemljišča za gradnjo vpisano v Zemljiški knjigi, vam pravice gradnje ni potrebno dokazovati, saj to preveri UE sama. Sicer to dokazujete z overjeno pogodbo (praviloma stavbno pravico) ali pravnomočnim sklepom o dedovanju, v primeru solastništva pa s soglasjem solastnika.
  • Izpis iz zemljiške knjige: Izpisov iz zemljiške knjige je več vrst (redni, zgodovinski, sestavljen izpis za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra idr.). V t. i. sestavljenem izpisu za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra so zapisani tudi podatki o vrsti nepremičnine oz. zemljišča, velikosti oz. površini nepremičnine, lastništvu nepremičnine in morebitnih bremenih na nepremičnini. Priskrbite si ga lahko sami z izpolnjeno vlogo, do njega lahko dostopate tudi na spletu (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo), pri notarjih, na okrajnih sodiščih in upravnih enotah. Overjen izpis iz informatizirane glavne knjige lahko izda vsako zemljiškoknjižno sodišče v času uradnih ur, ne glede na to, na območju katerega sodišča je nepremičnina ter vsak notar in vsaka upravna enota. 

Za  pridobitev izpisa iz zemljiške knjige za določeno nepremičnino je treba vedeti podatke o identifikacijski številki nepremičnine, t.j. katastrsko občino in parcelo.

  • Strošek: Na portalu eSodstvo, podportal ZK so dostopni javni izpisi in objave, ki so brezplačni. Vsakdo lahko zahteva overjen izpis iz zemljiške knjige, za katerega je treba plačati takso v znesku 3,28 €.

Lokacijska informacija

  • Lokacijska informacija ni obvezna, vendar je pomemben vir informacij, kaj, kje in kako lahko gradite. Tudi v primeru prodaje oziroma nakupa nepremičnine z njo preverite, ali je nepremičnina na območju naravne ali kulturne dediščine, ali je na poplavnem območju itd. Za pridobitev lokacijske informacije na občini, kjer nepremičnina leži, običajno potrebujete nekaj dni. Zakonsko določen rok za izdajo lokacijske informacije znaša 15 dni od prejema popolne vloge. Nekatere občine imajo postopek pridobitve lokacijske informacije že avtomatiziran.
  • Oddaja vloge za lokacijsko informacijo: Večina občin ima na svojih spletnih straneh objavljeno vlogo za pridobitev lokacijske informacije (v pdf obliki). Vlogo izpolnite in pošljete preko spleta ali oddate v fizični obliki na vložišče oz. v glavno pisarno občine, v kateri se nahaja parcela.

Če vlogo za lokacijsko informacijo oddate na občini osebno, s seboj ne potrebujete posebnih dokumentov. V vlogi je treba izpolniti rubriki »Podatki o zemljišču« in »Vrsta nameravane gradnje oziroma del«. Pri podatkih o zemljišču, je treba navesti številko zemljiške parcele in katastrsko občino nameravanega posega. Ob izpolnitvi vloge je, hkrati z oddajo vloge, potrebno plačati upravno takso.

Potrebno je opozoriti, da za izdajo lokacijske informacije trenutno še velja Pravilnik o obliki lokacijske informacije ter o načinu njene izdaje (Uradni list RS, št. 35/04, 33/07-ZPNačrt in 61/17 – ZUreP-2). V kratkem je pričakovati nov podzakonski akt, ki bo na novo definiral obliko in način izdaje lokacijske informacije.

  • Strošek: Plačilo upravne takse, ki znaša 35,00 €.

Čeprav lokacijska informacija ni obvezna, priporočamo, da jo pridobite, saj spoznate podrobneje zemljišče, na katerem imate namen graditi. Ima značaj potrdila iz uradne evidence in predstavlja pomemben vir informacij za lastnike zemljišč oziroma za investitorje in sicer o prostorskih aktih, ki veljajo na območju zemljiške parcele, namenski rabi prostora, območjih varovanj in omejitev, vrstah dopustnih dejavnosti, vrstah dopustnih gradenj in drugih del ter vrstah dopustnih objektov glede na namen, prostorskih ukrepih ter spremembah in dopolnitvah oziroma pripravi novih prostorskih aktov na območju, kjer se nahaja nepremičnina.

Mnenja in soglasja

Bistvena novost GZ iz leta 2018 je postopek pridobivanja mnenj, ki naj bi bila priložena vlogi za izdajo GD. Mnenja so nadomestila soglasja, ki so bila prej del projekta. V kolikor ob vložitvi vloge za izdajo GD dokažete, da mnenje ni bilo izdano v 15 dneh od prejema popolne zahteve za izdajo mnenja, lahko UE pozove mnenjedajalca, da v 8 dneh poda mnenje. V kolikor mnenja ne izda, ga UE pridobi od pristojnega organa za nadzor nad mnenjedajalcem ali od izvedenca, stroške pa krije mnenjedajalec.

  • Mnenja je treba pridobiti, če je v skladu s področnimi predpisi (kulturna dediščina, narava, okolje, infrastruktura …) za načrtovano gradnjo glede na njeno velikost, namen in lego, od pristojnega mnenjedajalca. Če GD ni potrebno (gradnja enostavnega objekta), je še vedno treba pridobiti soglasje. Seznam mnenjedajalcev je dostopen na: www.mop.gov.si/si/delovna­_podrocja/graditev/seznam_soglasodajalcev/. Z mnenjem opredelijo skladnost dokumentacije za pridobitev GD s predpisi in varstvenimi režimi. Hkrati določijo morebitne pogoje za izvedbo gradnje, vzdrževanje in uporabo objekta.
  • Kdo vloži zahtevo in v kolikšnem času pridobite mnenje: Zahtevo vložite sami ali vaš pooblaščenec. Zahtevo vložite na predpisanem obrazcu (dostopnem na https://e-uprava.gov.si) in ji priložite dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD). Mnenjedajalec mora podati mnenje v 15. dneh (razen če je v posebnem zakonu predpisan daljši rok) od prejema popolne zahteve za izdajo mnenja.

V kolikor je zahteva za izdajo mnenja nepopolna, mnenjedajalec zahteva dopolnitev v 10. dneh od prejema zahteve. Če dopolnitev ni se šteje, da je zahteva za izdajo mnenja popolna. Mnenjedajalec lahko poda mnenje, da se ne strinja z nameravano gradnjo, v kolikor ugotovi, da DGD ni izdelana v skladu s predpisi iz njegove pristojnosti.

  • Strošek: Stroškov postopka ni.

Tudi občina je mnenjedajalec. Izda mnenje glede skladnosti gradbenega posega s prostorskim izvedbenim aktom in drugimi predpisi občine, glede varovalnih pasov občinskih javnih cest in glede minimalne komunalne oskrbe, ki sodi v okvir obvezne občinske gospodarske javne službe.

Prijava začetka gradnje

Novost GZ je prijava začetka gradnje in pogoji povezani s prijavo (veljavnost GD). S prijavo začetka gradnje se seznanijo mnenjedajalci, gradbeni inšpektor in drugi pristojni inšpektorji, saj jo UE vnese v Prostorski informacijski sistem – PIS, ki je tudi javno dostopen.

  • Izpolnjeno vlogo za prijavo začetka gradnje, na kateri je tudi podatek o nadzorniku in izvajalcu, oddate 8 dni pred začetkom izvajanja gradnje. Obvezna je za vse objekte, za katere je bilo pridobljeno GD, razen v primeru spremembe namembnosti. K prijavipredložite dokumentacijo za izvedbo gradnje – PZI in zapisnik o zakoličenju, razen za gradnjo nezahtevnega objekta.
  • V primeru gradnje v lastni režiji vse obveznost izvajalca prevzemate sami.

Pred začetkom gradnje lahko prijavite tudi pripravljalna dela na gradbišču. K taki prijavi priložite le podatke in dokumentacijo oz. dokazila, ki se nanašajo na pripravljalna dela.

  • Po prijavi začetka gradnje obvezno prijavite UE vsako spremembo v zvezi z nadzornikom.
  • Strošek: taksa v višini 4,50 €.

Gradbeno dovoljenje

  • GD je treba pridobiti za novogradnjo, prizidavo, rekonstrukcijo (spreminjanje tehničnih značilnosti objekta, ohraniti morate najmanj temelji ali kletni zidovi obstoječega objekta, gabarite objekta lahko samo zmanjšate) in spremembo namembnosti, ki je izvedena samostojno ali hkrati z vzdrževanjem, prizidavo ali rekonstrukcijo. Dovoljenje potrebujete za gradnjo zahtevnih, manj zahtevnih in nezahtevnih objektov. Z njegovo pravnomočnostjo vam država dovoli gradnjo.
  • Pristojni organ za gradnjo (UE ali MOP, če gre za objekte državnega pomena ali z vplivi na okolje) preveri, če so izpolnjeni pogoji iz 43. člena GZ in sicer ali:
  • je predvidena gradnja skladna s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj;
  • je gradnja skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta;
  • ste izkazali pravico graditi;
  • je DGD podpisal projektant in vodja projekta, ki mora biti v času izdelave DGD vpisan v imenik pristojne poklicne zbornice – IZS ali ZAPS. Njen sestavni del je pisana izjava, da so izpolnjene bistvene in druge zahteve za obravnavani objekt. Podpis ter izjava nista potrebna pri nezahtevnih objektih in spremembi namembnosti, kar pomeni, da jo lahko izdela kdorkoli oz. vi sami;
  • iz dokumentacije izhaja, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba, v kolikor se objekt na njo priključuje;
  • je plačan komunalni prispevek oz. so zakonito izpolnjene vaše obveznosti do plačila komunalnega prispevka;
  • je zagotovljeno, da predvidena gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območij ter njihovo celovitost in povezanost;
  • je plačano nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, in odškodnina zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča, če je to potrebno;
  • je pri gradnji, ki se nanaša na obstoječi objekt (npr. prizidava, rekonstrukcija) izpolnjen pogoj, da ima obstoječi objekt GD ali domnevo izdanega GD in UD).

UE izda GD najkasneje v 2 mesecih od popolne zahteve za izdajo GD.  V primerih, ko je potrebno usklajevanje z mnenjedajalci ali nadomeščanje mnenja, je rok za izdajo odločbe 3 mesece od vložitve popolne zahteve.

GD je pravnomočno po poteku 8 dni od njegove vročitve.

GD preneha veljati, če v 5 letih od njegove pravnomočnosti ne vložite popolne prijave začetka gradnje.

  • Katere dokumente morate priložiti zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja:

Predpisan obrazec vloge za izdajo GD je dostopen na spletni strani e-uprave, kjer je omogočeno tudi elektronsko izpolnjevanje in pošiljanje zahteve.

  • dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja – DGD, v pisni obliki, v najmanj enem izvodu in na elektronskem nosilcu. Izdela jo pooblaščen arhitekt ali pooblaščeni inženir;
  • mnenja pristojnih mnenjedajalcev – vedno je najmanj mnenje pristojne občine;
  • dokazilo o pravici graditi, če pravica graditi še ni vpisana v zemljiško knjigo;
  • če urejate GD za nadzidave, prizidave, rekonstrukcije in spremembe namembnosti obstoječih objektov, je treba v vlogi navesti tudi številko in datum GD, na osnovi katerega je bil zgrajen obstoječi objekt.
  • Strošek: Taksa (za vlogo in GD) mora biti plačana pred izdajo dovoljenja. Za vlogo je taksa 4,50 €, gradbena taksa je določena glede na vrednost objekta.*
  • Taksa znaša najmanj 54,40 € (za nepremičnino do vrednosti 13.000 €),
  • 136,00 € za vrednost objekta 13.000 € in za vrednost nad 13.000 € do 42.000 € še 0,01 % od vrednosti nad 13.000 €,
  • 271,80 € za vrednost objekta 42.000 € in za vrednost nad 42.000 € do 420.000 € še 0,01 % od vrednosti nad 42.000 €,
  • 724,90 € za vrednost objekta 420.000 € in za vrednost nad 420.000 € še 0,01 %, od vrednosti nad 420.000 €.
  • Taksa za izdajo dovoljenja za gradnjo nezahtevnega objekta znaša 18,20 €.

Plačila so oproščene mlade družine,* ki rešujejo svoj stanovanjski problem in plačajo le takso za pisno vlogo, v znesku 4,50 € (e-vloga je brezplačna).

Uporabno dovoljenje

Uporabno dovoljenje (UD) izda organ, ki je izdal GD, lahko z ali brez opravljenega tehničnega pregleda.


  • UD je pogoj za uporabo vseh objektov, razen nezahtevnih. Je tudi eden izmed pogojev za določitev hišne številke (drugi pogoj je, da je stavba evidentirana v katastru stavb). UE izda uporabno dovoljenje v 15 dneh od vložitve popolne zahteve. Rok za vložitev zahteve za pridobitev uporabnega dovoljenja ni predpisan, mora pa biti vložena pred začetkom uporabe, saj vas sicer lahko doletijo postopki gradbene inšpekcije. Prvi odstavek 68. člena GZ določa le, da morate zahtevo vložiti po dokončanju gradnje. Težave lahko povzroči prenehanje veljavnosti GD, če ni popolne prijave pričetka del v 5. letih od izdaje GD.
  • UD pridobite na podlagi izjav udeležencev pri gradnji (investitor, projektant, nadzorni in izvajalec), dokumentacije za pridobitev uporabnega dovoljenja (PID) in dokazila o zanesljivosti objekta (DZO). Ko postane uporabno dovoljenje pravnomočno, morate v roku 30 dni poskrbeti za vpis objekta v zemljiški kataster oz. v primeru stavbe v kataster stavb. To uredite na Geodetski upravi RS, kjer morate predložiti elaborate, ki jih izdela geodetsko podjetje.

Tehnični pregled: Obvezen je za zahtevne objekte, lahko je izveden tudi na vašo željo. Z njim se preveri, ali je bil objekt izveden v skladu z GD (ob upoštevanju dovoljenih odstopanj iz 66. člena GZ), ali sta PID in DZO izdelana v skladu s predpisi, ali so bili upoštevani vsi ukrepi in pogoji, določeni v GD in ali je izvedena minimalna komunalna oskrba. V primeru, da komisija ugotovi nepravilnosti, se v zapisniku tehničnega pregleda določi rok, v katerem morajo biti odpravljene

  • Za pridobitev uporabnega dovoljenja na pristojni UE predložite:
  • izpolnjen obrazec zahteve za pridobitev UD,
  • izjave projektanta, izvajalca in nadzornika (za resničnost izjav so kazensko in odškodninsko odgovorni), da so dela končana, skladna z izdanim GD in da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve,
  • dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev GD,
  • dokazilo o zanesljivosti objekta – DZO,
  • če so bili v GD določeni izravnalni ukrepi tudi opis izvedbe in mnenje organizacije, pristojne za ohranjanje narave.
  • Strošek:
  • za vlogo 4,50 € (v primeru elektronske vloge se taksa za vlogo ne plača)
  • za UD: enostanovanjska stavba* 9,10 €, za druge objekte 0,05 % obračunske vrednosti objekta, vendar največ 271,80 €.

*Uporabno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo za mlade družine je brezplačno.

Vpis stavbe v zemljiški kataster in kataster stavb

  • Zahtevo za vpis oz. evidentiranje objekta v zemljiški kataster in kataster stavb vložite na Geodetski upravi Republike Slovenije – GURS.

Zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb morate vložiti najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del oz. pred prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.

Za vpis stavbe v kataster stavb je treba predhodno izdelati elaborat geodetske storitve. Elaborat izdela geodetsko podjetje. Seznam le-teh je dosegljiv na spletni strani IZS. Vi ali vaš pooblaščenec (geodetsko podjetje) vloži izdelan elaborat na katerokoli lokacijo Geodetske uprave. Lokacije in uradne ure so dostopne na spletni strani Geodetske uprave. V kolikor potrebujete tudi hišno številko, ob oddaji vloge za vpis stavbe v zemljiški kataster vložite tudi zahtevo za določitev hišne številke.

  • Za evidentiranje objekta v zemljiški kataster potrebujete: zahtevo za vpis in elaborat, ki ga izdela geodetsko podjetje.
  • Strošek: Stroški izdelave elaborata se določajo na trgu. Priporočamo, da pridobite najmanj 2 ponudbi geodetskih podjetjih. Za vpis stavbe v kataster stavb ali za spremembo podatkov katastra stavb plačate takso v višini 22,60 (osebno ali po pošti).

* Mlada družina je opredeljena v Zakonu o upravnih taksah, tarifni številki 39. Za mlado družino, ki rešuje stanovanjski problem, se šteje družina z enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 30 let ne glede na starost otroka, oziroma 35 let, če še noben otrok ni šoloobvezen. Za to predložite poročni list oz. potrdilo o skupnem gospodinjstvu (če nista poročena) ter rojstni list otroka.

GD, pogodbe ali drugi dokumenti pridobljeni oz. sklenjeni pred 1. junijem 2018

V kolikor ste pogodbe o izdelavi projektne dokumentacije sklenili pred 1. junijem 2018, lahko k vlogi za izdajo GD predložite še PGD, ki je izdelan na podlagi starih predpisov. K prijavi začetka gradnje bo do začetka leta 2021 mogoče predložiti PZI, katerega ste pridobili na podlagi pogodb, sklenjenih po Zakonu o graditvi objektov (stari zakon) in Pravilniku o projektni dokumentaciji.

Sodelujoči strokovnjaki:

Irena Stepišnik Perdih

Vodja oddelka za prostor, kmetijstvo in druge upravne zadeve, Upravna enota Šmarje pri Jelšah

Maja Pihler Kunej

Vodja oddelka za gradnjo in kmetijstvo, Upravna enota Žalec

Simon Koražija

Oddelek za okolje in prostor ter komunalo, Občina Celje – Lokacijska informacija

Ema Pogorelčnik

Geodetska uprava RS – Vpis stavbe v zemljiški kataster

Okrajno sodišče v Ljubljani

Dokazilo o pravici graditi in izpisek iz zemljiške knjige

Prejmite redne uporabne informacije za vaš dom Brezplačno.

PUSTITE KOMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here