Dokumentacija, ki jo uredite na pristojnem organu

0
2779
Gradnja nepremičnine
Gradnja nepremičnine

Gradnja nepremičnine je lahko zapleten postopek, kjer potrebujete ogromno dokumentov. Za večino stvari bo poskrbel projektant, za lažje razumevanje pa si oglejte spisek dokumentov.

Vsebina – Dokumentacija, ki jo uredite na pristojnem organu vsebuje pregled vlog in dokumentov, ki jih vložite ali pridobite na UE, občini, sodišču, GURSU. Z lanskim letom so v veljavi 3 novi zakoni s področja urejanja prostora in gradenj, Zakon o urejanju prostora, Gradbeni zakon ter Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti. Gradbeni zakon (GZ) ključno vpliva na vsakega graditelja in je na področju gradenj prinesel novosti in poenostavitve postopkov. Uveden je bil nov koncept dovoljevanja gradenj, ki v nekaterih primerih omogoča skrajšan postopek pridobitve gradbenega dovoljenja (GD), s predložitvijo manj obsežne dokumentacije. Del pridobitve GD postaja pridobivanje mnenj (prej poznano kot soglasja), kar naj bi tudi skrajšalo postopke.

Za pridobitev GD začnite z naslednjimi koraki:

  • pridobite lastninsko pravico, stavbno pravico, služnostno pravico na zemljišču;
  • preverite, ali je gradnja na izbranem zemljišču dovoljena – podatke lahko pridobite s predodločbo, z vlogo za izdajo lokacijske informacije ali z vpogledom v prostorski akt občine oz. pogledom v prostorski informacijski sistem;
  • več informacij dobite pri pristojnih organih (občina, upravna enota, mnenjedajalci);
  • pridobite podatek o tem, ali je lokacija gradnje varovana na podlagi posebnih predpisov (varovana območja (kulturna dediščina, voda, narava) ali varovani pasovi (cesta, plinovod, elektrovod));
  • zberite dokumentacijo za pridobitev GD, ki jo izdela projektant, ki za vodenje izdelave projektne dokumentacije določi pooblaščenega arhitekta ali inženirja (iz stroke prevladujočega namena gradnje).

Predodločba

  • Novost novega GZ je, da lahko od pristojne UE investitor pridobi (pred nakupom parcele in pridobitvijo GD) predodločbo, ki je dokument, v katerem je zapisano, kaj je na parceli mogoče graditi in pod kakšnimi pogoji. Pristojni organ odloči glede izpolnjevanja pogojev za izdajo GD:
    • ali je gradnja skladna s predpisi, ki predstavljajo podlago za izdajo mnenj;
    • ali je gradnja skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta in določbami predpisov o urejanju prostora;
    • ali dokumentacija predvideva, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba;
    • ali nameravana gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območjih (v kolikor je za pridobitev GD za objekt treba izvesti presojo sprejemljivosti v skladu s predpisi, ki urejajo ohranjanje narave).

Predodločba preneha veljati, v kolikor v 2 letih (od pravnomočnosti) investitor ni vložil popolne zahteve za izdajo GD ter se razveljavi ob pravnomočnosti GD ali če je bila zahteva za izdajo GD pravnomočno zavrnjena. Če boste vložili vlogo za GD, je tudi predodločba zavezujoča. Upravna enota lahko na predlog občine ali države predodločbo odpravi (v kolikor so za to podani razlogi iz enajstega odstavka 34. člena GZ), v tem primeru je imetnik predodločbe, ki je utrpel škodo, upravičen do povračila.

  • Kdo vloži zahtevo: Zahtevo lahko vloži investitor ali njegov pooblaščenec. Za oddajo vloge potrebuje – izpolnjen obrazec (https://e-uprava.gov.si) in tekstualne opise ter navedbe podatkov o objektu in grafične prikaze dokumentacije za pridobitev GD.

Predodločbo je mogoče pridobiti za zahtevne in manj zahtevne objekte. Investitor na podlagi predodločbe še ne sme začeti z gradnjo. Predodločba ni pogoj za izdajo GD, so pa pogoji in odločitve, o katerih je pravnomočno odločeno v predodločbi, zavezujoči v postopku odločanja o izdaji GD.

  • Cena: 50 € (manj zahtevni objekti) in 100 € (zahtevni objekti).

Vloge poiščite na portalu https://e-uprava.gov.si/podrocja/vloge in jih lahko v večini primerov vložite elektronsko, po pošti ali osebno, glede na način vložitve vloge se cene taks lahko razlikujejo (v kolikor je plačilo takse potrebno).

Dokazilo o pravici graditi in izpisek iz zemljiške knjige

Če želi stranka pridobiti dokazilo o pravici graditi,izpisek iz zemljiške knjige in gaoveriti, lahko to uredi: pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču ali pri notarju.

*Na območju vsakega okrajnega sodišča je najmanj en notar. V večjih mestih, kjer so sedeži okrožnih sodišč, se število notarskih mest določi tako, da je najmanj en notar na dvajset tisoč prebivalcev.

  • Dokazilo o pravici graditi (ali dokazilo o zemljišču): Zemljišče lahko podedujete, kupite ali vam ga kdo podari. V vseh primerih je treba izkazati lastništvo. Lastništvo dokažete z overjeno pogodbo, s pravnomočnim sklepom o dedovanju in/ali z izpiskom iz zemljiške knjige.

Pogodbo lahko pridobite sami, izpisek iz zemljiške knjige pa od sodišča (dostopen na portalu eSodstvo, podportaleZK). Izpisov iz zemljiške knjige je več vrst (redni, zgodovinski, sestavljen izpis za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra idr.). V t. i. sestavljenem izpisu za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra so zapisani tudi podatki o vrsti nepremičnine oz. zemljišča, velikosti oz. površini nepremičnine, lastništvu nepremičnine in morebitnih bremenih na nepremičnini.

  • Kako do overjenega izpisa iz zemljiške knjige: Priskrbite si ga lahko sami zizpolnjeno vlogo, do njega lahko dostopate tudi na spletu (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo), pri notarjih ali na okrajnih sodiščih.Overjen izpisiz informatizirane glavne knjige lahko izda vsako zemljiškoknjižno sodišče v času uradnih ur, ne glede na to, na območju katerega je nepremičnina, vsak notar in vsaka UE. 

Za  pridobitev izpisa iz zemljiške knjige za določeno nepremičnino je treba vedeti podatke o identifikacijski številki nepremičnine – katastrska občina in parcela.

  • Cena: Na portalu eSodstvo, podportaleZK so dostopni javni izpisi in objave ter so brezplačni. Vsakdo lahko zahteva overjen izpis iz zemljiške knjige za katerega je treba plačati sodno takso v znesku 3,28 €.

Lokacijska informacija

  • Lokacijska informacija ni več obvezna, vendar je pomemben vir informacij, saj vam pove, kaj in kako lahko gradite na svojem zemljišču. Tudi v primeru prodaje oziroma nakupa nepremičnine lahko pridobite lokacijsko informacijo (preverite, ali je nepremičnina kulturna dediščina, ali je na poplavnem območju itd.). Za pridobitev lokacijske informacije na občini, navadno potrebujete nekaj dni. Zakonsko določen rok za izdajo lokacijske informacije znaša 15 dni od prejema popolne vloge. Nekatere občine imajo postopek pridobitve lokacijske informacije že avtomatiziran.
  • Oddaja vloge za lokacijsko informacijo: Večina občin ima na svojih spletnih straneh objavljeno vlogo za pridobitev lokacijske informacije (v pdf obliki). Stranka jo izpolni in pošlje preko spleta ali odda v fizični obliki na vložišče oz. v glavno pisarno občine; v kateri se nahaja parcela.

Stranka, ki pride osebno na občino po lokacijsko informacijo, s seboj ne potrebuje posebnih dokumentov. V vlogi je potrebno izpolniti rubriki »Podatki o zemljišču« in »Vrsta nameravane gradnje oziroma del«. Pri podatkih o zemljišču, je potrebno navesti številko zemljiške parcele in katastrsko občino nameravanega posega. Ob izpolnitvi vloge, je hkrati z oddajo vloge, potrebno plačati upravno takso.

Potrebno je opozoriti, da za izdajo lokacijske informacije trenutno še velja Pravilnik o obliki lokacijske informacije ter o načinu njene izdaje (Ur. l. RS, št. 35/04, 33/07-ZPNačrt in 61/17). V kratkem je pričakovati nov podzakonski akt, ki bo na novo definiral obliko in način izdaje lokacijske informacije.

  • Cena: Pogoj za izdajo lokacijske informacije je plačilo upravne takse, ki znaša 22,70 €.

Prijava začetka gradnje

Novost GZ je tudi prijava začetka gradnje in pogoji, kateri morajo biti izpolnjeni pred začetkom gradnje. Tako začetek gradnje na podlagi dokončnega GD ni več dovoljen in ni več mogoče graditi le z izdelano PZI. Začetek gradnje brez pravnomočnega GD je prekršek investitorja in izvajalca.

  • Opis: Vlogo za prijavo začetka gradnje je treba oddati, pred vsakim začetkom gradnje, za katero je potrebno GD (razen v primeru spremembe namembnosti). Najkasneje 8 dni pred začetkom izvajanja gradnje, ste dolžni na pristojni UE vložiti vlogo za začetek gradnje (investitor ali njegov pooblaščenec). K vlogi je potrebno predložiti PZI in zapisnik o zakoličenju (pred začetkom novogradnje zahtevnega ali manj zahtevnega objekta).

Investitor lahko pred začetkom gradnje prijavi tudi pripravljalna dela na gradbišču, k vlogi pa je potem potrebno priložiti le dokazila in podatke, ki se nanašajo na pripravljalna dela.

  • Cena: stroški postopka 4,50 €.

Gradbeno dovoljenje

  • GD je treba pridobiti za novogradnjo, prizidavo, rekonstrukcijo (spreminjanje tehničnih značilnosti objekta, ohraniti pa se morajo najmanj temelji objekta, gabariti objekta se lahko samo zmanjšajo) in spremembo namembnosti (ki se izvede samostojno, ali hkrati z vzdrževanjem, prizidavo ali rekonstrukcijo). Potrebujete ga za gradnjo zahtevnih, manj zahtevnih in nezahtevnih objektov. Z njim država dovoli investitorju gradnjo.

Pristojni organ za gradnjo (UE) preveri, če so izpolnjeni pogoji (43. člen GZ), ali je:

  • predvidena gradnja skladna s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj;
  • gradnja skladna z določbami prostorskega akta;
  • investitor izkazal pravico graditi;
  • dokumentacija za pridobitev GD podpisana s strani projektanta in vodje projekta (mora biti v času gradnje vpisan v imenik pristojne zbornice – IZS, ZAPS),
  • v dokumentaciji opredeljeno, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba (v kolikor se objekt na njo priključuje);
  • plačan komunalni prispevek oz. so zakonito izpolnjene investitorjeve obveznosti do plačila komunalnega prispevka:
  • zagotovljeno, da predvidena gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območij ter njihovo celovitost in povezanost;
  • plačano nadomestilo za degradacijo in odškodnina zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča

UE vam odločbo o izdaji GD izroči v 2 mesecih od popolne zahteve za izdajo GD, razen v primerih, ko je potrebno usklajevanje z mnenjedajalci ali nadomeščanje mnenja. Ob nastanku takšnega primera je rok za izdajo odločbe 3 mesece od vložitve popolne zahteve za izdajo GD. GD je pravnomočno v 8 dneh od izročitve. Gradnja se lahko začne s prijavo gradnje in pravnomočnim gradbenim dovoljenjem (prej je investitor lahko začel z gradnjo na lastno odgovornost z dokončnim GD).

GD preneha veljati, če v 5 letih od pravnomočnosti investitor ne vloži popolne prijave začetka del.

  • Katere vse dokumente in informacije mora oseba prinesti s seboj, ko pride po gradbeno dovoljenje:

Vloga za izdajo GD je na predpisanem obrazcu dostopna na spletnih straneh UE in glavni pisarni UE ter na spletni strani Ministrstva za okolje in prostor, kjer je omogočeno tudi elektronsko izpolnjevanje in na e-Portalu državne uprave.

  • 2 izvoda dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja (izdela jo pooblaščen arhitekt ali pooblaščeni inženir),
  • mnenja pristojnih mnenjedajalcev (obvezno mnenje pristojne občine glede skladnosti s prostorskimi izvedbenimi akti in drugimi predpisi občine glede varovalnih pasov občinskih javnih cest in glede minimalne komunalne oskrbe, ter druga mnenja – varovalni pasovi gospodarske javne infrastrukture ali varovano območje, npr. narave, varstvo voda, kulturni spomenik),
  • dokazilo o pravici graditi (v kolikor pravica graditi še ni vpisana v zemljiško knjigo),
  • če urejate GD za nadzidave, prizidave, rekonstrukcije in spremembe namembnosti, morate v vlogi navesti tudi številko in datum GD, na osnovi katerega je bil zgrajen obstoječi objekt.
  • Cena: Vloga stane 4,50 €, takso za izdajo pa je treba plačati pred samo izdajo GD.
    • Taksa je najmanj 54,40 € (za nepremičnino do vrednosti 13.000 €), določi pa se glede na vrednost objekta.
    • 136,00 € za vrednost objekta 13.000 € in za vrednost nad 13.000 € do 42.000 € še 0,01 % od vrednosti nad 13000 €,
    • 271,80 € za vrednost objekta 42.000 € in za vrednost nad 42.000 € do 420.000 € še 0,01 %od vrednosti nad 13000 €,
    • 724,90 € za vrednost objekta 420.000 € in za vrednost nad 420.000 € še 0,01 %, od vrednosti nad 13000 €.

Plačila so upravičene mlade družine*, ki rešujejo svoj stanovanjski problem in plačajo le takso za vlogo, v znesku 4,50 €.

*Podane cene so v primeru oddaje elektronske vloge, preostale cene si lahko pogledate na portalu https://e-uprava.gov.si/podrocja/vloge.

Uporabno dovoljenje

Poenostavljen je tudi postopek pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje za zahtevne objekte (in objekte z vplivi na okolje) izda UE po ugotovitvenem postopku, na podlagi opravljenega tehničnega pregleda.


  • Je pogoj za uporabo objekta. Uporabno dovoljenje je predpisano za vse objekte, za katere se potrebuje pridobitev GD (ni pa potrebno za nezahteven objekt) in je tudi eden izmed pogojev za določitev hišne številke (drugi pogoj za pridobitev hišne številke je, da je stavba evidentirana v katastru stavb). V 15 dneh od vložitve popolne zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja, UE izda uporabno dovoljenje. Rok za vložitev zahteve za pridobitev uporabnega dovoljenja ni predpisan. 1. odst. 68. člena GZ pravi, da mora investitor zahtevo vložiti »po dokončanju gradnje«.

Uporabno dovoljenje pridobite na podlagi izjav udeležencev gradnje, dokumentacije za pridobitev uporabnega dovoljenja in dokazila o zanesljivosti objekta. Ko postane uporabno dovoljenje pravnomočno, morate v roku 30 dni poskrbeti za vpis objekta v zemljiški kataster oziroma v primeru stavbe v kataster stavb, kar opravite na Geodetski upravi RS.

Tehnični pregled: Preveri se, ali je bil objekt izveden v skladu z GD (ob upoštevanju dovoljenih odstopanj), je dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoljenja in DZO izdelana v skladu s predpisi, so bili upoštevani vsi ukrepi in pogoji določeni v GD in ali je izvedena minimalna komunalna oskrba. V primeru, da UE ugotovi nepravilnosti, se v zapisniku tehničnega pregleda določi rok, v katerem morajo biti odpravljene. UE lahko ugotovi, da so bile pravilnosti odpravljene ali naroči ponovni tehnični pregled.

  • Za pridobitev uporabnega dovoljenja na pristojni UE predložite:
    • izpolnjen obrazec zahteve za pridobitev uporabnega dovoljenja,
    • izjave udeležencev gradnje (projektanta, izvajalca in nadzornika; za resničnost izjav so kazensko in odškodninsko odgovorni), v katerih opredelijo, da so dela končana, skladna z GD in da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve,
    • dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev GD,
    • dokazila o zanesljivosti objekta,
    • če so bili v GD določeni izravnalni ukrepi tudi opis izvedbe in mnenje organizacije pristojne za ohranjanje narave.
  • Cena: Za enostanovanjsko stavbo (elektronska vloga) 9,10 €, plačila so upravičene mlade družine.* Medtem ko oddaja vloge po pošti in osebno je za enostanovanjsko stavbo 13,60 €, mlade družine 4,50 €.

Vpis stavbe v zemljiški kataster in kataster stavb

  • Zahtevo za vpis oz. evidentirajte objekta v zemljiški kataster in kataster stavb vložite na Geodetski upravi Republike Slovenije – GURS.

Lastnik mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del oz. pred prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.

Za vpis stavbe v kataster stavb je potrebno predhodno izdelati elaborat geodetske storitve. Elaborat izdela geodetsko podjetje. Seznam le-teh je dosegljiv na spletni strani IZS. Lastnik ali njegov pooblaščenec (geodetsko podjetje) vloži izdelan elaborat na katerokoli lokacijo Geodetske uprave. Lokacije in uradne ure so dostopne na spletni strani Geodetske uprave. V kolikor potrebujete tudi hišno številko, ob oddaji vloge za vpis stavbe v zemljiški kataster vložite tudi zahtevo za določitev hišne številke.

  • Za evidentiranje objekta v zemljiški kataster potrebujete: zahtevo za vpis in elaborat, ki ga izdela geodetsko podjetje.
  • Cena: Stroški izdelave elaborata se določajo na trgu. Priporočamo, da lastnik pridobi najmanj 2 ponudbi geodetskih podjetjih. Za vpis stavbe v kataster stavb ali za spremembo podatkov katastra stavb plačate takso v višini 22,60 (osebno ali po pošti).

* Mlada družina je opredeljena v Zakonu o upravnih taksah, tarifni številki 39. Za mlado družino, ki rešuje stanovanjski problem, se šteje družina z enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 30 let ne glede na starost otroka, oziroma 35 let, če še noben otrok ni šoloobvezen. Za to predložite poročni list oz. potrdilo o skupnem gospodinjstvu (če nista poročena) ter rojstni list otroka.

GD, pogodbe ali drugi dokumenti pridobljeni oz. sklenjeni pred 1. junijem 2018

V kolikor ste pogodbe o izdelavi projektne dokumentacije sklenili pred 1. junijem 2018, lahko k vlogi za izdajo GD predložite še PGD, ki je izdelan na podlagi starih predpisov. K prijavi začetka gradnje bo do začetka leta 2021 mogoče predložiti PZI, katerega ste pridobili na podlagi pogodb, sklenjenih po Zakonu o graditvi objektov (stari zakon) in Pravilniku o projektni dokumentaciji.

Sodelujoči strokovnjaki:

Simon Koražija

Oddelek za okolje in prostor ter komunalo, Občina Celje – Lokacijska informacija

Ema Pogorelčnik

Geodetska uprava RS – Vpis stavbe v zemljiški kataster

Marko Pirc

Marko Pirc

mag. inž. el., energetski svetovalec, energetsko svetovalna pisarna Brežice

Maja Pihler Kunej

Vodja oddelka za gradnjo in kmetijstvo, Upravna enota Žalec

Okrajno sodišče v Ljubljani

Dokazilo o pravici graditi in izpisek iz zemljiške knjige

Prejmite redne uporabne informacije za vaš dom Brezplačno.

PUSTITE KOMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here