Zahtevana dokumentacija in ocenjevanje vlog za posojilo se lahko od banke do banke razlikuje. Zato se, še preden se popolnoma zaljubite v nepremičnino ali sprejmete ključne odločitve načrtovanja novogradnje, oglasite v banki in skupaj ocenite vašo posojilno sposobnost ter cilje. Vsekakor imata pri odobritvi posojila vi in izbrana banka enak cilj, vaš je da lahko tekom določene dobe odplačujete obveznosti, ter ohranjate finančno stabilnost vaše družine, cilj banke pa je, da stranka redno odplačuje zadolženo obveznost.
Preverjanje posojilne sposobnosti
V procesu odobritve kredita kreditodajalec preveri vašo posojilno sposobnost in pridobi podatke o vašem premoženju, prihodkih in izdatkih. Kreditodajalec vas tudi preveri v bazi SISBON(slovenski informacijski sistem bonitet). V bazo banke, hranilnice in podjetja, ki ponujajo lizing poročajo podatke o strankah. V njej so vpisani tudi drugi podatki, ki lahko vplivajo na oceno posojilne sposobnosti, na primer podatki o zamudah pri plačilu obveznosti. Podatke v bazi preverite tudi sami, da so res pravilni in vas ne ovirajo pri višini ali odobritvi posojila (za vpis potrebujete digitalno potrdilo).
Za najem kredita potrebujetevlogo za kredit (navadno izpolni osebni bančnik), potrdilo delodajalca (o zaposlitvi in prihodkih za zadnje tri mesece), obrazec upravno-izplačilne prepovedi, ki ga potrdi delodajalec, zadnje tri plačilne liste, zadnjih 6 bančnih izpiskov, osebni dokument in davčno številko ter podatki o nepremičnini – zemljiško knjižni izpisek.
- Nakup nepremičnine (ali zemljišča): potrebujete še originalni izvod notarsko overjene kupoprodajne pogodbe za nepremičnino (ali zemljišče), za katero se izdaja kredit.
- Gradnja nepremičnine: dodati je treba še pravnomočno gradbeno dovoljenje, dokazilo o lastništvu nepremičnine, za katero se izdaja kredit, nekatere banke bodo zahtevale tudi zbrane predračune ali ponudbe prodajalcev blaga oz. izvajalcev storitev, pogodbe o izvajanju del, situacije itd.
- Prenova nepremičnine:lokacijska informacija, nekatere banke zahtevajo še projektno mapo ali predračune izvajalcev, lokacijsko informacijo.
Pogajanje in podpis pogodbe
Na spletu opravite nekaj informativnih izračunov. Nato bankam pošljite povpraševanje, v katerem navedite konkretnejše podatke (npr. željeni znesek kredita, plača, obdobje odplačevanja, ali ste zaposleni redno ali za določen čas, že imate kakšna druga posojila …). Banke vam bodo pripravile ponudbo in vas povabile na individualni pogovor v poslovalnico, kjer boste morali izkoristiti tudi vaše pogajalske spretnosti.
Z banko se lahko pogajateo obrestni meri, stroških in obsegu dodatnih storitev, ki jih banka pogojuje, vendar šele takrat, ko izpolnjujete vse pogoje za najem posojila.
Navadno postopki izbire in odobritve stanovanjskega kredita trajajo tudi do 3-6 mesecev. Vsekakor pa ne hitite s podpisom pogodbe in dobro pretehtajte vse ponudbe. Izkoristite čas 7 dni, ki vam ga banka mora dati pred podpisom zavezujoče pogodbe. Od banke lahko pridobite tudi osnutek pogodbe. Pogodbo natančno preučite, svetujemo vam, da se o pogodbi tudi posvetujete s vašim osebnim finančnim strokovnjakom ali nekom, ki ima na področju izkušnje.
Na pogajanjih zastavite vsaj teh 7 vprašanj
- Kateri so dodatni stroški, ki jih mora posojilojemalec plačati (in predstavljajo celoten strošek kredita): strošek odobritve kredita, strošek cenitve nepremičnine, strošek notarja?
- Glede na trenutne prihodke, kolikšna je uravnotežena odplačilna doba posojila?
- Kolikšna je razlika pri fiksni in sprejemljivi obrestni meri za različna obdobja odplačevanja (npr. 15, 20, 25 ali 30 let)? Ali vam lahko ponudijo tudi kombinirano obrestno mero?
- V primeru nepredvidljivih dogodkov (npr. izguba službe, bolezen), kako banka kreditojemalcu pomaga pri odplačevanju obveznosti? V katerih primerih bi banka ponudila možnost reprogramiranja posojila?
- Ali lahko partnerja (zgolj zakonca ali tudi zunajzakonska partnerja) najameta eno posojilo (z eno posojilno pogodbo in stroški ter istim zavarovanjem), ki bi ga odplačevala skupaj?
- Ali lahko posojilo predčasno poplačate in kakšni so pogoji predčasnega vračila?
- Ali imate pri črpanju sredstev kredita omejitve?
Na pogajanjih poznajte izraze
Izračun efektivne obrestne mere (EOM)– prikazuje, kolikšenje celoten strošek kredita (upošteva tudi vse neposredne stroške najema kredita (zavarovanje in stroški odplačevanja kredita, stroški odobritve, administrativni stroški, stroški vodenja kredita in računa) – v tem podatku potrošnik pridobi informacijo, koliko ga »stane« celotni kredit v odstotkih(tukaj so sešteti vsi stroški in obrestna mera (spremenljiva ali fiksna). Glavnica pa prestavlja osnovni znesek, ki ga posojilojemalec dolguje banki.
Euribor– če se odločite za najem kredita s spremenljivo obrestno mero, svetujemo, da redno spremljate mednarodno obrestno mero za evro, ki se spreminja. Določi ga Evropska centralna banka. 3-mesečni Euribor pomeni, da se obrok kredita lahko spremeni vsake 3 mesece, vendar le 2-krat letno. Tako imajo banke manj dela, stranke pa boljši pregled.
Interkalarne obresti – so obresti, ki jih kreditojemalec plača v mesecu najetja kredita, torej v mesecu pred začetkom odplačevanja kredita, v primeru, da začne črpati kredit prej kot na zadnji dan meseca v katerem je najel kredit. Višina tovrstne obrestne mere je enaka obrestni meri določeni ob najetju kredita. Interkalarnim obrestim se lahko izognete, če časovno uskladite začetek črpanja pridobljenih sredstev s prvim obrokom odplačila kredita. Kredit torej v celoti izčrpate na zadnji delovni dan v mesecu pred zapadom prvega obroka odplačila kredita.
Sklepanje dodatnih produktov(določeni paketi, varčevanja, zavarovanja, prenos poslovanja ostalih družinskih članov) – banke vama lahko ponudijo sklepanje dodatnih produktov, da se vama zniža obrestna mera najetega posojila. Zelo dobro preračunajta, ali se vam izplača skleniti dodatni dolgoročni produkt na banki, ki seveda nekaj stane in vzame del sredstev družinskega proračuna za razliko od tega, da s tem znižate obrestno mero. Veliko primerov namreč kaže na to, da z dodatnimi produkti posojilojemalci večkrat izgubijo več, kot so pridobili z znižanjem obrestne mere.
Bolj kot sama cena kredita je pomembna vaša zmožnost odplačevanja, saj tudi najbolj ugoden kredit ne more odtehtati prodaje nepremičnine zaradi neplačanih obveznosti.
Pogoji predčasnega vračila, odloga plačila ali refinanciranja – pred najemom kredita se pozanimajte tudi o pogojih, kaj se zgodi, če želite vračati več, kot se dogovorite na začetku ali celo poplačati kredit predčasno. Prav tako je pred sklepanjem kredita treba vedeti, kaj je zapisano v pogojih, če pride kreditojemalec do finančnih težav in začasno ne zmore plačevati kredita.
Črpanje sredstev posojila
Po zaključenem izboru pravega posojilodajalca in podpisu posojilne pogodbe je naslednji korak črpanje kredita. Banke navadno ne nakažejo stanovanjskega kredita v celotnem znesku na vaš TRR, ampak v več fazah (po 60 ali 80 % vrednosti premoženja), del pa lahko nakažejo tudi takoj na TRR izvajalcev del. Pri najemu (namenskega) stanovanjskega kredita za gradnjo morate za črpanje sredstev predložiti veljavno gradbeno dovoljenje, izpisek iz zemljiške knjige, račune ali predračune izvajalcev. Pri prenovi pa je treba biti pozoren, da je predračun ali račun izdan na kreditojemalca oziroma lastnika nepremičnine. (Stanovanjski kredit je lahko odobren tudi za primer povrnitve lastnih vloženih sredstev v nepremičnino, vendar banke navadno upoštevajo zgolj račune, ki niso starejši od 30 dni.)
