Vrednost nepremičnine vs. višina kredita
Pogodbeno razmerje med končno vrednostjo nepremičnine in višino odobrenega stanovanjskega posojila ne sme biti višje od 60 %. Če najemate posojilo za nepremičnino v vrednosti 120.000 €, lahko dobite kredit za okoli 72.000 €. Preostalo vsoto (48.000 €) pa je smiselno imeti privarčevano, da ste še na varni strani. Če bi želeli s stanovanjskim posojilom pokriti 80 % vrednosti, 90 % ali celo 100 % vrednosti nepremičnine, vam nekatere banke zaprejo vrata, druge povišajo obrestno mero, tretje pa postavijo dodatne pogoje (sklenitev zavarovanja, varčevanja, poroštvo, dodatna nepremičnina). Takšne informacije kreditojemalci pogosto izvejo prepozno, ko nimajo več časa iskati ugodnejše ponudbe (npr. bliža se rok za plačilo kupnine za stanovanje).
Pridobite lastno cenitev nepremičnine
Strošek najema cenilca nepremičnine se giblje med 250 in 400 €. Pred podpisom dogovora s cenilcem se prepričajte, da bo pripravil cenitev v skladu z navodili banke, saj se načini vrednotenja med bankami razlikujejo. Banke imajo navadno tudi lasten seznam cenilcev in same opravijo cenitev, vendar kreditojemalec pogosto te cenitve ne dobi v roke, kljub temu da jo plača. Sami torej preverite, kakšen je strošek cenitve na trgu in potem še pri banki povprašajte ali bi bila ta cenitev za njih sprejemljiva. Zakaj je dobro imeti svojo cenitev? V kolikor na prvi banki ne uspete dobiti kredit, jo lahko uporabite na drugi banki in nimate ponovnega stroška.
Katere prihodke banke upoštevajo pri izračunu kredita
Konec leta 2019 je Banka Slovenije izdala nove ukrepe glede izračuna kreditne sposobnosti. Banke pri izračunu upoštevajo naslednje:
- prihodek: Poleg NETO plače (tj. brez malice in prevoza), upoštevajo tudi malico, prevoz, kilometrino, 13. plačo, regres. Prihodke preračunajo na podlagi 12 mesecev. V kolikor je oseba v tem času brez zaposlitve, izhajajo iz zadnjih 3 mesecev.
- vzdrževani člani: V primeru, da ima par enega otroka, se enemu upošteva ½ od 237 € (torej 118,5 €). V primeru dveh otrok se upošteva 237 €. Pri vsakem naslednjem otroku pa se znesek poveča za 118,5 €. Čeprav v praksi banke zelo različno pristopajo.
- poroštvo: V kolikor ste bili nekomu porok pri kreditu, vam je glede na pretekle ukrepe to zmanjševalo kreditno sposobnost, saj so banke morale upoštevati ta obrok, kot da ga plačujete. Zdaj tega pri izračunu kreditne sposobnosti ne upoštevajo več.
- preživnina: Se ne upošteva niti tista, ki jo prejemate niti tista, ki jo plačujete.
- plačilo najemnine: V primeru, da bi oseba želela najeti gotovinski kredit (ne stanovanjski) in bo živela v podnajemu, se upošteva celotna najemnina (prej so nekatere banke upoštevale strošek nad 200 €).
Kar se tiče samostojnih podjetnikov pa banke pri izračunu kreditne sposobnosti uporabljajo zelo različne metode. Razlika je že, če imate normirani s.p. ali navadni s.p. V teh primerih je odobritev kredita še toliko bolj pod drobnogledom.
Banke individualno pristopijo k reševanju posameznih primerov, zato preverite, kakšne so vaše posojilne sposobnosti.
Fiksna, variabilna ali kombinirana obrestna mera
Zavedajte se tveganja, ki ga prinese izbira variabilne ali kombinirane obrestne meje, še posebej, če najemate kredit za dobo 15 let in več, saj je trg nepredvidljiv. V primeru želje po predčasnem odplačilu kredita; krediti z variabilno obrestno mero ne smejo imeti stroškov predčasnega poplačila, kreditni s fiksno pa so omejeni glede stroškov. Kakšno obrestno mero izbrati je odvisno od dobe financiranja in kakšno tveganje ste pripravljeni sprejeti. Obenem se naučite prepoznavati kdaj so obrestne mere ugodne in kdaj ne na trgu financiranja
Črpanje kredita
Praksa bank pri črpanju kredita je različna:
- banka vam da v podpis izjavo in vam celotni znesek nakažejo na TRR z »zavezo«, da boste vsa sredstva potem namenili za gradnjo;
- banke nakazujejo sredstva skladno s slikami, ki dokazujejo nadgradnjo;
- banka večino sredstev nakažejo le na podlagi predračunov in računov.
Razlike izhajajo tudi iz zavarovanja kredita, in sicer ali je kredit zavarovan s hipoteko ali s plačilom zavarovalne premije (zavarovalnica ima običajno strožje pogoje)
Koliko gotovine lahko dobite je močan faktor pri izbiri banke, saj bodisi pridobite s plačilom v gotovini pri izvajalcih poseben popust ali enostavno določena dela opravite sami. Poleg tega lahko del sredstev uporabite tudi za nakup opreme, ki sicer ne sodi v del, ki bi ga lahko črpali na podlagi računov.
